「性善説」の区分所有法を改正せよ 増える外国人の割合…５３年前の施行で時代と合わず

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　【マンション業界の秘密】分譲マンションについての基本的ルールを定めているのは区分所有法という法律である。これは５３年前の施行。何度か改正されたが、かなり古い。いろいろと不都合が生じている。

　まず、何よりもマンションの始まりの時期に作られた法律なので、終わり方については行き届いていない。

　マンションにはいつか終わりがくる。建物があまりに老朽化して使えなくなる日が、未来のどこかでやってくる。その時にどうすればいいかということについては簡単にしか触れられていない。だから、後付けの法律がいくつかできたが、まだ万全とはいえない。

　もう１つ、時代と合わなくなってきているのは、悪意の区分所有者がいる場合の排除規定が甘いことだ。

　都心の見栄えのいい分譲物件では、購入者の何割かが外国人になっているケースが多い。外国人といっても、欧米系ではなく東アジア系。「ルールを守る」「自分たちのマンションの資産価値を損なうようなことはしない」という日本人や欧米先進国の国民なら当たり前のモラルと、ずれた感覚を持っている場合が少なくない。

　１泊数千円で利用できるゲストルームを押さえられるだけ押えて、同国人の旅行者からお金を取ってホテル代わりに貸す。あるいは、パーティールームで有料のパーティーを開いて利益を得ようとする。ラウンジやホールのソファで酒盛りをする…。

　都心で１戸が１億円くらいの資産価値があるマンションで、そんなことが現実的に起きている。

　モラルの低さや文化の違い、日本の常識とズレた感覚を持つ外国人の割合が、ある一定数に達するとそういうことが起こるという。もちろん、常識のない日本人が集まれば同じことは起きるが…。

　中古マンションを探している人が、購入を検討している物件でそういったことが起こっていると知ったら、どう考えるだろうか。つまり、資産価値に大きく影響する。

　区分所有法は、区分所有者が積極的に物件の資産価値を下げるような行動を日常的に行うようなことを想定せずに作られた。だから、現行法規ではうまく対応できていない。せいぜい個々の物件の管理規約改正や使用細則の変更で対応するしかない。

　しかし、これもそのうち外国人の割合が強くなればままならなくなるだろう。

　これからマンションを買おうとするなら、同じ空間を共有する人物がどんな人たちなのかも考慮すべきだ。

　では、例えば、東アジア系の外国人が好んで買う物件はどんな特徴があるのか。それは「分かりやすく」、彼らが同国人に「自慢しやすい」マンションである。

　新宿や池袋、六本木、五輪が開催される湾岸など、外国人たちが誰でも知っている街にあり、タワーマンションのような目立った外観があり、共用施設がホテルのように豪華。そういう物件は、これからもますます外国人比率が高くなる。

　■榊淳司（さかき・あつし）　住宅ジャーナリスト。１９６２年、京都府出身。同志社大法学部および慶応大文学部卒。不動産の広告・販売戦略立案の現場に２０年以上携わる。不動産会社の注意情報や物件の価格評価の分析に定評がある（ｗｗｗ．ｓａｋａｋｉａｔｓｕｓｈｉ．ｃｏｍ）。著書に「年収２００万円からのマイホーム戦略」（ＷＡＶＥ出版）など。2015/2/27 16:56 更新

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